Az ingatlan adásvételek jellegzetes velejárója a foglaló, ennek kifizetésével a vevõ kifejezi elkötelezettségét, hogy az ingatlant meg kívánja vásárolni. Amennyiben ugyanis meggondolja magát, vagy nem tudja kifizetni a szerzõdés szerinti vételár fennmaradó részét, akkor elveszíti ezt a pénzt.

A vevõ számára is biztosítékot jelent persze a foglaló, hiszen amennyiben az eladó farol ki az üzletbõl, akkor neki a foglaló összegének dupláját kell visszafizetnie a csalódott vevõnek. Mivel az összeg az eladónál van, természetesen a vevõnek lényegesen nehezebb ilyenkor hozzájutnia a szerzõdés szerint neki járó pénzhez, így elõfordul, hogy végül bíróság tesz pontot az ügy végére.

A bankmonitor.hu szakértõi úgy vélik, kizárólag az eladó és a vevõ közötti megállapodáson múlik, hogy van-e foglaló. Vagyis dönthetnek úgy, hogy eltekintenek tõle. De akár abban is megállapodhatnak, hogy az általánosnak számító 10 százalékos foglaló helyett többet, akár 20 százalékot fizet elõre a vevõ.

Ha például egy 100 millió forint értékû ingatlanra 20 millió forint foglalót fizet ki valaki, akkor kicsi az esély arra, hogy másvalaki annyit ígérjen rá az ajánlatára, hogy az eladónak a foglaló visszafizetését követõen is megérje visszatáncolni.

Egyébként jogilag a foglaló duplájának visszafizetésével sem mentesül az eladó a szerzõdéses kötelezettsége alól, ilyenkor a vevõ dönt, hogy elfogadja a pénzt, vagy tovább harcol. Ez igaz természetesen fordítva is: a vevõ sem mentesül a vásárlási kötelezettsége alól automatikusan azzal, hogy lemond az általa kifizetett összegrõl.

Amennyiben az eladó farol ki az üzletbõl, akkor neki a foglaló összegének dupláját kell visszafizetnie a csalódott vevõnek     Fotó: Freepik

A vevõ a foglalót készpénzben és átutalással egyaránt rendezheti, ez ugyancsak megállapodás kérdése. Vagyis nem igaz az a gyakori vélekedés, hogy ezt kizárólag készpénzben lehet megfizetni. A foglalót megkaphatja közvetlenül az eladó, de megállapodhatnak a felek úgy is, hogy ügyvédi letétbe helyezik. Ez utóbbi a vevõnek nagyobb biztonságot jelent.

Az ingatlan adásvételi szerzõdések esetében mindenképpen szükség van ügyvédi ellenjegyzésre, ám önmagában a foglaló kifizetéséhez, vagyis egy vételi ajánlathoz vagy vételi szándéknyilatkozathoz nincs szükség a közremûködésére. Az ügyvédnek ebben az esetben már csak az a dolga, hogy elkészítse az adásvételi szerzõdést.

Ez azonban több szempontból is életveszélyes. Egyrészt az ügyvédnek nincs lehetõsége a foglaló kifizetését megelõzõen ellenõrizni például a tulajdoni viszonyokat és az esetleges terheket, pedig sok esetben éppen ekkor derülnek ki olyan információk, amelyek miatt végül meghiúsul az adásvétel.

Amennyiben valaki részben lakáshitellel vásárolna ingatlant, akkor az elsõ lépés a finanszírozó bank kiválasztása kell, hogy legyen. Az adásvételi szerzõdésben a hitelezõ bankot már fel kell tüntetni, ám az nem elég, ha ide egyszerûen csak beírjuk az általunk favorizált pénzintézetet, biztosra kell menni azt illetõen, hogy az valóban hitelezni is fog bennünket.

Az ingatlan adásvételi szerzõdések esetében mindenképpen szükség van ügyvédi ellenjegyzésre     Fotó: 10perc.hu

Mert, ha nem, akkor másik bank után kell néznünk, ez pedig a szerzõdés módosításával járhat. Egy ilyen procedúra miatt ráadásul könnyen ki is futhatunk a szerzõdésben rögzített fizetési határidõbõl, ami kötbér fizetésével járhat, vagyis plusz költségbe verjük magunkat.

Még komolyabb probléma, ha az adásvétel végül meg is hiúsul azért, mert a reméltnél kisebb összeget adnak a bankok, vagy kiderül, hogy nem vagyunk hitelképesek. Mindkettõ egyre gyakoribbak, ugyanis a bankok az energiaárak emelkedése miatt számos ágazatot óvatosabban hiteleznek.

Az sem ritka, hogy valaki megfeledkezik egy korábbi kisösszegû, nem szerzõdés szerint fizetett hitelérõl, amit a bank végül elengedett, ám ilyenkor további egy évig még passzív KHR-es státuszú lesz, ezen idõ alatt pedig aligha számíthat banki hitelre. Bármilyen okból lehetetlenüljön el azonban a hitelfelvétel, a kifizetett foglalót a vevõ elveszíti.